Co decyduje o rozwoju magazynów?

Certyfikaty, pre-let i energia – co decyduje o rozwoju magazynów? Nowa rzeczywistość inwestycji magazynowych to mniejsze ryzyko, więcej wymagań, pisze Katarzyna Madej (na zdjęciu), Dyrektor, Industrial Agency w Avison Young.

Pre-let jako ważny czynnik

Obecnie najwyższą aktywność inwestycyjną obserwuje się w projektach, które mają zabezpieczony pre-let na poziomie co najmniej 50-60% powierzchni. Ten poziom zajętości jest często warunkiem rozpoczęcia budowy – deweloperzy dzisiaj kładą duży nacisk na ograniczenie ryzyka, co sprawia, że w pełni spekulacyjne inwestycje są rzadkie.

Rynek wyraźnie się spolaryzował. Z jednej strony są gracze tacy jak GLP, CTP czy Hillwood, którzy nadal aktywnie rozwijają projekty spekulacyjne – głównie w lokalizacjach pierwszorzędnych, gdzie popyt jest stabilny i przewidywalny. Z drugiej strony są deweloperzy, którzy preferują model pre-let, uruchamiając inwestycje dopiero po podpisaniu umów najmu.

Projekty BTS (build-to-suit) i BTO (build-to-own) nadal stanowią ważny segment rynku, szczególnie dla najemców z określonymi wymaganiami technicznymi lub zainteresowanych własnością obiektu. Jednak realizowane są selektywnie, głównie przez doświadczonych deweloperów specjalizujących się w rozwiązaniach na zamówienie.

Rewitalizacja i adaptacja terenów poprzemysłowych zyskuje na znaczeniu – szczególnie w kontekście logistyki miejskiej i ograniczonej dostępności gruntów w aglomeracjach. Chociaż ich udział w rynku pozostaje niewielki, ten trend stopniowo się umacnia.

Dlatego dzisiaj priorytetem są projekty z odpowiednim poziomem pre-letu, a nie konkretny typ inwestycji. To dostępność klienta i poziom bezpieczeństwa najmu decydują o tym, czy projekt zostanie zrealizowany – niezależnie od tego, czy mówimy o obiekcie spekulacyjnym, BTS czy BTO.

ESG – już nie konkurencyjna przewaga, lecz konieczność

Zielone certyfikaty, takie jak BREEAM czy LEED, coraz częściej stają się standardem rynkowym w sektorze magazynowym. Obecnie trudno znaleźć nowy projekt, który nie uwzględniałby certyfikacji środowiskowej już na etapie planowania. Minimalny poziom BREEAM Very Good jest już normą, a większość deweloperów rozwijających obiekty klasy A dąży do poziomu Excellent.

Magazyny certyfikowane BREEAM Outstanding pojawiają się już na rynku, co świadczy o rosnącym zaangażowaniu branży w zrównoważony rozwój i coraz ambitniejszych celach deweloperów. Dla inwestorów aspekty ESG stają się jednym z kluczowych kryteriów – wpływając nie tylko na decyzję o zaangażowaniu w projekt, ale także na jego późniejszą wycenę.

Warto zauważyć, że certyfikacja obecnie ma również wymierny wpływ na finansowanie. Banki finansujące projekty inwestycyjne coraz częściej uzależniają warunki kredytowe od punktacji ESG, w której ważną rolę odgrywają certyfikaty środowiskowe. W efekcie przestają one być jedynie narzędziem wizerunkowym, a stają się realnym elementem budowania wartości nieruchomości. Podsumowując – certyfikacja środowiskowa to już nie przewaga konkurencyjna, lecz obowiązujący standard. W wielu przypadkach jest nawet warunkiem realizacji lub sprzedaży projektu.

Czynniki hamujące inwestycje

Jednym z najczęstszych barier opóźniających realizację inwestycji magazynowych i produkcyjnych są przedłużające się procedury administracyjne – szczególnie te związane z uzyskaniem decyzji środowiskowej i pozwolenia na budowę. Najwięcej trudności dotyczy inwestycji produkcyjnych w dużych aglomeracjach, gdzie same postępowania środowiskowe mogą trwać nawet do 2 lat.

Ostatnie 3 lata pokazały również, jak trudne stało się zapewnienie odpowiednich mocy przyłączeniowych – szczególnie dla firm planujących uruchomienie zakładów produkcyjnych w Polsce. Rosnące zapotrzebowanie na energię, w połączeniu z ograniczoną dostępnością gruntów, utrudnia znalezienie działki z szybkim dostępem do energii elektrycznej. Czas oczekiwania na przyłączenie, oferowany przez operatorów energetycznych, często sięga kilku lat, co znacznie utrudnia sprawny start inwestycji.

Do dodatkowych barier należą:

• brak lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego, co zmusza inwestorów do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
• skomplikowane procedury administracyjne, szczególnie w przypadku projektów planowanych w pobliżu zabudowy mieszkaniowej,
• nierozwiązane kwestie własnościowe – w tym spory prawne, roszczenia czy konieczność łączenia działek.
To projekty produkcyjne najczęściej napotykają największe wyzwania formalno-prawne. Dostępność infrastruktury i długość procedur administracyjnych stają się kluczowymi czynnikami, które mają realny wpływ na tempo realizacji inwestycji.