Co decyduje o rozwoju magazynów?

Certyfikaty, umowy przednajmu i dostęp do energii – co decyduje o rozwoju magazynów?
Nowa rzeczywistość inwestycji magazynowych to mniej ryzyka, więcej wymagań – pisze Katarzyna Madej, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych w Avison Young.

Umowa przednajmu jako kluczowy czynnik

Obecnie najwyższą aktywność inwestycyjną obserwujemy w projektach, które mają zabezpieczony przednajem na poziomie co najmniej 50–60% powierzchni. Taki poziom wynajmu jest często warunkiem rozpoczęcia budowy – deweloperzy w dzisiejszych realiach kładą duży nacisk na ograniczenie ryzyka, dlatego projekty całkowicie spekulacyjne stają się rzadkością.

Rynek wyraźnie się spolaryzował. Z jednej strony mamy graczy takich jak GLP, CTP czy Hillwood, którzy nadal aktywnie rozwijają inwestycje spekulacyjne – głównie w topowych lokalizacjach, gdzie popyt jest stabilny i przewidywalny. Z drugiej strony – deweloperzy preferujący model przednajmu, którzy rozpoczynają inwestycje dopiero po podpisaniu umów najmu.

Projekty typu BTS (build-to-suit) i BTO (build-to-own) nadal pozostają ważnym segmentem rynku – zwłaszcza dla najemców ze specyficznymi wymaganiami technicznymi lub zainteresowanych własnością obiektu. Są one jednak realizowane selektywnie, głównie przez doświadczonych deweloperów specjalizujących się w rozwiązaniach szytych na miarę.

Na znaczeniu zyskuje także rewitalizacja i konwersja terenów poprzemysłowych (brownfield) – szczególnie w kontekście logistyki miejskiej oraz ograniczonej dostępności gruntów w aglomeracjach. Choć ich udział w rynku pozostaje niewielki, trend ten stopniowo się umacnia.

W skrócie: dziś kluczowe są projekty z odpowiednim poziomem przednajmu, niezależnie od rodzaju inwestycji. To dostępność klienta i bezpieczeństwo najmu determinują, czy projekt zostanie zrealizowany – czy mówimy o obiekcie spekulacyjnym, BTS czy BTO.

ESG – już nie przewaga konkurencyjna, lecz konieczność

Zielone certyfikaty, takie jak BREEAM czy LEED, stają się standardem w sektorze magazynowym. Coraz trudniej znaleźć nowy projekt, który już na etapie planowania nie uwzględniałby certyfikacji środowiskowej. Minimalnym poziomem stał się BREEAM Very Good, a większość deweloperów budujących obiekty klasy A dąży do poziomu Excellent.

Na rynku pojawiają się już magazyny z certyfikatem BREEAM Outstanding, co świadczy o rosnącym zaangażowaniu branży w zrównoważony rozwój i coraz większych ambicjach deweloperów. Dla inwestorów aspekty ESG stają się jednym z głównych kryteriów – wpływającym nie tylko na decyzję o wejściu w projekt, ale też na jego wycenę.

Warto podkreślić, że certyfikacja ma dziś także wymierne znaczenie dla finansowania. Banki coraz częściej uzależniają warunki kredytowe od wyniku ESG, w którym certyfikaty środowiskowe odgrywają istotną rolę. W efekcie przestają one być wyłącznie narzędziem wizerunkowym, a stają się realnym elementem budującym wartość nieruchomości. Podsumowując – certyfikacja środowiskowa to już nie przewaga konkurencyjna, ale obowiązujący standard. W wielu przypadkach to wręcz warunek konieczny dla realizacji lub sprzedaży inwestycji.

Czynniki hamujące inwestycje

Jedną z najczęstszych barier opóźniających realizację inwestycji magazynowych i produkcyjnych są przewlekłe procedury administracyjne – zwłaszcza te związane z uzyskaniem decyzji środowiskowej i pozwolenia na budowę. Największe trudności dotyczą inwestycji produkcyjnych w dużych aglomeracjach, gdzie samo postępowanie środowiskowe może trwać nawet do 2 lat.

Ostatnie 3 lata pokazały również, jak dużym wyzwaniem stało się zapewnienie odpowiednich mocy przyłączeniowych – szczególnie dla firm planujących otwarcie zakładów produkcyjnych w Polsce. Rosnące zapotrzebowanie na energię, w połączeniu z ograniczoną dostępnością uzbrojonych gruntów, sprawiają, że coraz trudniej znaleźć działkę z szybkim dostępem do energii. Czas oczekiwania na przyłącze oferowany przez operatorów energetycznych często wynosi nawet kilka lat, co znacząco utrudnia płynne rozpoczęcie inwestycji.

Dodatkowe bariery to m.in.:

• brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co zmusza inwestorów do uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy,
• skomplikowane procedury administracyjne, zwłaszcza w przypadku inwestycji planowanych w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej,
• nieuregulowany stan prawny nieruchomości – w tym spory sądowe, roszczenia czy konieczność scalania działek.

To właśnie projekty produkcyjne najczęściej napotykają największe wyzwania formalno-prawne. Dostępność infrastruktury oraz długość procedur administracyjnych stają się obecnie kluczowymi czynnikami mającymi realny wpływ na tempo realizacji inwestycji.