Zarządzanie kontraktami ryzykiem budowy magazynu

Rozwój przemysłowy i logistyczny okazał się jednym z najbardziej odporne segmentów rynku nieruchomości, piszą Mark Macaulay i Tasmyn Brittlebank, partnerzy ds. budownictwa w praktyce Projektów w kancelarii prawnej Dentons.

Popyt na powierzchnie magazynowe i dystrybucyjne, napędzany wzrostem e-commerce, restrukturyzacją łańcuchów dostaw i rozwojem sieci dostaw ostatniej mili, nadal wspiera powstawanie nowych parków logistycznych w całym Zjednoczonym Królestwie. Jednak środowisko budowlane stojące za tymi inwestycjami stało się coraz bardziej skomplikowane.

Projekty logistyczne są często realizowane na terenach poprzemysłowych, mocno opierają się na konstrukcji z dużą ilością stali i często wymagają znacznych prac infrastrukturalnych poza placem budowy.

W obliczu niestabilnych globalnych łańcuchów dostaw, z ostatnimi napięciami geopolitycznymi, w tym konfliktem w Iranie, wpływającymi na rynki energii i trasy morskie, te czynniki przyczyniają się do odnowienia presji inflacyjnej na koszty materiałów budowlanych.

Dla deweloperów i wykonawców wyzwaniem nie jest już tylko dostarczenie powierzchni magazynowej, ale także zarządzanie ryzykiem prawnym związanym z warunkami gruntowymi, niestabilnością łańcuchów dostaw i zobowiązaniami infrastrukturalnymi.

Ryzyko gruntowe i skażona ziemia

Wiele inwestycji logistycznych znajduje się na terenach byłych zakładów przemysłowych lub produkcyjnych. Chociaż tereny poprzemysłowe mogą oferować korzyści planistyczne, często wiążą się z trudnymi warunkami gruntowymi i ryzykiem skażenia, które wpływa na realizację budowy.

Na mocy Ustawy o ochronie środowiska z 1990 roku, lokalne władze mają uprawnienia do nakładania obowiązku rekultywacji skażonych terenów, jeśli stanowią zagrożenie dla zdrowia ludzi lub środowiska. Gdy nie można ustalić pierwotnego sprawcy zanieczyszczenia, odpowiedzialność może ostatecznie spocząć na obecnych właścicielach lub użytkownikach terenu.

Z perspektywy prawa budowlanego, ryzyka te często ujawniają się podczas wczesnych prac na placu budowy. Nawet jeśli przeprowadzono badania środowiskowe fazy I i II, nieznane skażenia lub niestabilne warunki gruntowe mogą pojawić się po rozpoczęciu wykopów. Kluczowym pytaniem prawnym jest, jak to ryzyko jest rozdzielane w umowie o roboty budowlane.

W niektórych umowach ryzyko gruntowe zazwyczaj pozostaje po stronie zamawiającego, chyba że zostanie wyraźnie przeniesione. Alternatywne umowy NEC na roboty inżynieryjne i budowlane rozwiązują nieprzewidziane warunki fizyczne poprzez mechanizmy zdarzeń rekompensaty, które umożliwiają dostosowanie kosztów i harmonogramu, gdy warunki różnią się istotnie od oczekiwanych.

Orzecznictwo angielskie podkreśla również znaczenie jasnego rozdziału ryzyka umownego w zakresie warunków na placu budowy, a Sąd Apelacyjny potwierdził, że wykonawcy nie mogą polegać na nieprzewidzianych warunkach gruntowych, jeśli umowa nakłada na nich obowiązek badania warunków na placu budowy.

W przypadku dużych projektów logistycznych obejmujących rozległe roboty ziemne lub prace rekultywacyjne, sposób traktowania warunków gruntowych w umowie o budowę może mieć istotny wpływ zarówno na pewność harmonogramu, jak i na koszty projektu.

Inflacja, stal i łańcuchy dostaw

Nowoczesne obiekty dystrybucyjne mocno polegają na stalowych ramach konstrukcyjnych, systemach okładzinowych i instalacjach mechanicznych, co sprawia, że inwestycje logistyczne są szczególnie wrażliwe na niestabilność łańcuchów dostaw.

Najnowsza niestabilność geopolityczna wzmocniła to narażenie. Konflikt w Iranie wywołał obawy o zakłócenia w globalnych trasach morskich i rynkach energii, zwiększając koszty frachtu i wywierając presję na wzrost cen materiałów budowlanych, takich jak stal.

Dla deweloperów realizujących projekty logistyczne, pytanie szybko staje się kwestią rozdziału ryzyka umownego, szczególnie kto ponosi ryzyko inflacji. Tradycyjne modele zamówień opierają się na umowach o stałej cenie, które przenoszą ryzyko wzrostu kosztów na wykonawców. Jednak utrzymująca się zmienność cen materiałów sprawiła, że wykonawcy coraz bardziej niechętnie przyjmują nieograniczone ryzyko cenowe.

Standardowe umowy oferują różne rozwiązania. Umowy JCT zawierają opcjonalne klauzule dotyczące wahań cen, choć często są wyłączone w projektach komercyjnych, podczas gdy umowy NEC, szczególnie w ramach układów docelowych kosztów, pozwalają na większą elastyczność w zarządzaniu zmianami kosztów.

Zaburzenia łańcuchów dostaw mogą również bezpośrednio przekładać się na opóźnienia w harmonogramie. Braki w komponentach konstrukcyjnych, systemach elewacyjnych czy urządzeniach mechanicznych mogą wywołać roszczenia o przedłużenie terminu i zagrozić terminom ukończenia — szczególnie problematyczne, gdy inwestycje logistyczne są wynajęte najemcom z ustalonymi terminami operacyjnymi.

Ponownie, orzecznictwo angielskie podkreśla znaczenie jasnego sformułowania umownego w rozdziale ryzyka opóźnień, a Sąd Apelacyjny potwierdził, że strony mogą swobodnie przypisać odpowiedzialność za opóźnienia w ramach umowy, nawet jeśli zmienia to tradycyjną zasadę zapobiegania opóźnieniom (zasada, że strona nie może domagać się terminów umownych, jeśli opóźnienie spowodowały jej własne działania).

Drogi i interfejsy infrastrukturalne

Duże natężenie ruchu generowane przez obiekty dystrybucyjne, szczególnie ciężarówki, często wymaga prac łagodzących wpływ na otaczającą infrastrukturę transportową. Prace te są zwykle realizowane na podstawie umów Section 278 zgodnie z Ustawą o drogach publicznych z 1980 roku, umożliwiając deweloperom finansowanie i budowę prac na drodze publicznej.

Na mocy umów Section 278, władze drogowe muszą zatwierdzić szczegółowe projekty i nadzorować prace wykonywane w ramach sieci drogowej. Gdy dostępowe drogi lub poprawki skrzyżowań są powiązane z ukończeniem projektu, opóźnienia w zatwierdzeniach lub budowie mogą wpłynąć na pewność harmonogramu i końcowe odbiory.

W przypadku dużych parków logistycznych, gdzie dostęp pojazdów jest kluczowy dla operacyjnej rentowności, niezgodność między zobowiązaniami dotyczącymi dróg a harmonogramami budowy może tworzyć poważne ryzyko realizacji.